Ogródki przy budynkach wspólnot mieszkaniowych co należy wiedzieć i o czym pamiętać

2022-04-14, Sylwester Wróbel

Wiosna zbliża się wielkimi krokami, stąd jak co roku pojawia się temat ogródków, znajdujących się w obrębie budynków wspólnot mieszkaniowych. I jak co roku pojawiają się problemy z nimi związane. W skrócie przybliżymy o czym należy pamiętać, by mieć ładny ogródek, a nie zachwaszczony i zaśmiecony teren bezpośrednio pod oknami mieszkańców.
Czyje są ogródki przy budynkach wspólnot mieszkaniowych? Otóż, w zależności od wieku budynków różnie to wygląda: niektóre ogródki z racji własności terenu są własnością wspólnoty mieszkaniowej. Inne znowu leżą na działce należącej np. do gminy. Co to oznacza? Że, zanim ktoś zechce kopać i sadzić krzewy lub drzewka, powinien zwrócić się do zarządcy o zgodę. Zgodę taką zarządcy wydają w formie umowy najmu części działki będącej własnością wspólnoty. W umowie określone są warunki co można, a czego nie można uprawiać w przydomowym ogródku. Z reguły nie można sadzić drzew zbyt blisko ścian budynku, na przyłączach wodnych i kanalizacyjnych, nie można również sadzić drzew, które w przyszłości będą duże, zacienią okna i stworzą niebezpieczeństwo podczas wichur. W nowych budynkach tzw. podeweloperskich, z reguły
w aktach notarialnych określa się zasady korzystania z ogródków, położonych w obrębie lokali parterowych. Ogródki te są częścią wspólną przeznaczoną do wyłącznego użytkowania właściciela lokalu parterowego w obrębie takiego lokalu. Nie oznacza to jednak, że jest to jego własność i może w nim robić co chce. Sadzenie drzew, stawianie budowli, altan, wiat wymaga zgody administracji. Często okazuje się, że postawiona w ogródku spora altana stoi na przyłączu kanalizacyjnym lub studni rewizyjnej, co oznacza, że w przypadku konieczności remontu, konserwacji lub inspekcji przyłącza, musi ona zostać wcześniej rozebrana. Innym problemem jest brak dbałości o ogródek.
Niestety dość często zdarza się, że właściciel przestaje interesować się ogródkiem, zmienia miejsce zamieszkania – sprzedaje lub wynajmuje swoje mieszkanie, zapominając o przekazaniu obowiązku pielęgnacji terenu zielonego przynależnego do lokalu, który zaczyna żyć własnym życiem, a chwasty w jego ogrodzie sięgają okien. W takim przypadku, zawarte w aktach notarialnych zapisy uprawniają zarządcę do zlecenia koszenia i pielęgnacji ogródka, jak również do obciążenia tymi kosztami właściciela. Trawa w ogródkach wymaga regularnego koszenia, nie bez znaczenia jest również kwestia sposobu gromadzenia i utylizacji odpadów zielonych. Właściciele pielęgnujący swoje ogródki powinni zwrócić się do zarządcy o dostarczenie worków na odpady zielone, gdyż trawy i odpadów zielonych nie wolno wrzucać do pojemników przeznaczonych na odpady komunalne. Alternatywą jest postawienie specjalnych kompostowników. Gminy chętnie zawierają umowy na korzystanie z kompostowników, co przynosi podwójne korzyści: kompost, jako materiał do wykorzystania jako np. doskonała ziemia do doniczek lub na grządki oraz ekologiczne przetwarzanie materiałów biodegradowalnych.
Kolejny problem to rury spustowe odprowadzające wodę deszczową. Rury te posiadają specjalne rewizje (lub tzw. gajgery), które wymagają regularnego czyszczenia z liści czy gałązek. Długotrwałe zaniedbania w czyszczeniu rewizji mogą powodować gromadzenie wody w rurach, aż do samych rynien i przeciekanie jej przez mury do lokali. A problem pojawia się w sytuacji, kiedy właściciel ogrodzi swój ogródek i nie ma dostępu, żeby wyczyścić rewizje w rurach spustowych.
W takim przypadku właściciel lokalu parterowego zobowiązany jest do regularnej kontroli rewizji i czyszczenia kilka razy w roku. Należy pamiętać, zwłaszcza w przypadku nowopowstałych budynków oraz przy zawiązywaniu się nowych wspólnot o konieczności zabezpieczenia wszystkich ewentualnych poczynań/działań właścicieli w postaci stosownych regulaminów czy uchwał. Taki zabieg ma na celu uchronienie przed możliwymi negatywnymi konsekwencjami, zarówno wspólnotę, jak też poszczególnych mieszkańców, ponieważ nie ma nic bardziej mylnego, jak przekonanie, że jeśli jestem właścicielem, to wolno mi wszystko i nawet takie szczegóły jak - rodzaj, kolor, wysokość i sposób montażu ogrodzenia reguluje się stosownymi uchwałami. Nieumiejętny, samowolny montaż ogrodzenia może uszkodzić izolację budynku, co w przyszłości skutkować może zawilgoceniem ścian budynku.
Właścicielom, którzy zamierzają korzystać z tzw. przydomowych ogródków w obrębie budynków wspólnot, zanim zaczną na własną rękę coś robić, radzimy aby wcześniej skontaktowali się
z biurem zarządcy, gdzie otrzymają wytyczne, rady, zgody i warunki, które muszą spełnić, aby uniknąć w przyszłości niepotrzebnych problemów.